Vente immobilière : responsabilité des travaux faits par le vendeur

25 février 2025

Dans cette affaire, la Cour de cassation a clarifié la responsabilité des particuliers ayant réalisé eux-mêmes des travaux sur un bien immobilier qu’ils vendent par la suite.

En 2015, des acheteurs acquièrent une maison individuelle. L’année suivante, en 2016, ils découvrent des fissures inquiétantes sur un mur séparant leur propriété de la parcelle voisine, après avoir enlevé la végétation qui le recouvrait. Ce mur de soutènement avait été construit en 2007 par les vendeurs eux-mêmes. Une expertise révèle alors un gonflement du mur, présentant un risque d’effondrement.

Décision du tribunal et de la cour d’appel

Les acheteurs décident de poursuivre les vendeurs en justice pour obtenir réparation. Toutefois, la cour d’appel rejette leur demande, estimant qu’« aucun contrat de construction » ne liait les deux parties, et donc que la responsabilité des vendeurs ne pouvait être engagée.

Solution de la Cour de cassation

Saisie de l’affaire, la Cour de cassation adopte une position différente. Elle considère que, même en l’absence de contrat de construction, le vendeur qui a personnellement réalisé des travaux de construction est assimilé à un constructeur. À ce titre, il est tenu de la garantie décennale, qui couvre les dommages compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination pendant une durée de dix ans à compter de la réalisation des travaux. Dans cette affaire, les dommages ayant été découverts moins de dix ans après la construction du mur, la garantie décennale s’appliquait, engageant ainsi la responsabilité des vendeurs.

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Cette décision rappelle que les particuliers réalisant eux-mêmes des travaux sur un bien immobilier qu’ils vendent par la suite peuvent être tenus responsables des malfaçons éventuelles, au même titre que des professionnels du bâtiment.

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